Desabamento do Edifício Liberdade – Rio de Janeiro

Laudo de Reforma de apartamento – NBR 16.280:2014

O que é necessário para fazer o laudo de reforma apartamento?

Sabemos que os síndicos gerenciam vários conflitos, entre eles, as reformas dos apartamentos dos condôminos, pois muitos querem retirar ou acrescentar algo no apartamento, o síndico é o primeiro a ser consultado referente às mudanças e os questionamentos mais comuns são: posso remover a parede? Posso trocar o revestimento? Posso fechar a varanda com vidro? Posso instalar ar condicionado? Entre outras perguntas.

Isso é cultural, pois até há pouco tempo, quando os condôminos queriam iniciar uma reforma em seu apartamento, acertavam com o síndico os detalhes para evitar reclamações dos demais condôminos e pronto. Nem todos apresentavam uma proposta de reforma com um responsável técnico (ART). A cultura da conversa com o síndico, onde cada condômino fazia a sua reforma sem os critérios técnicos, contribuíram para tragédias com aquela em que morreram 22 pessoas no dia 25 de Janeiro de 2012 com o desabamento do Edifício Liberdade. Diante da tragédia vieram os questionamentos sobre a causa do desabamento e quem seria o responsável legal (civil e criminal). O CREA-RJ com os Engenheiros e Peritos levantaram algumas hipóteses e entre elas: se a reforma tivesse um plano de reforma analisada por profissional técnico (Engenheiro/Arquiteto) o Edifício Liberdade não teria caído.

Após a tragédia, entenderam a necessidade de criar uma norma referente à reforma de apartamentos para evitar futuras tragédias e se por algum motivo vier a acontecer, haverá responsáveis legais para responder pela reforma. Em 18 de Abril de 2014 entrou em vigor a norma NBR 16.280:2014 Reforma em Edificações – Sistema de Gestão de Reformas, que pôs fim a cultura da conversa com o síndico e estabelece responsabilidades para o síndico, proprietário e o profissional que irá assinar pela reforma (ART /RRT).

Norma técnica é lei?    Não, porém não havendo leis claras sobre o assunto, a norma técnica irá nortear e balizar o juiz para a tomada de decisão.

Resumo sobre o que é necessário para a elaboração de laudo de reforma

Com a NBR 16.280:2014 o síndico é o responsável legal da edificação e é ele quem responde pelo edifício em caso de processos legais e dá a ele diversas atribuições e incumbências, antes, durante e no final da obra. Cabe a ele:

Antes da obra: divulgar e disponibilizar regras e regimentos previstos na convenção do condomínio, como: horário de trabalho, autorizar trânsito de pessoas e insumos, receber as documentações e propostas das reformas e aprová-las ou recusá-las por questões técnicas.

Durante a obra: fiscalizar a execução da reforma a qualquer momento,  havendo situações de risco para a edificação, funcionários e condôminos, deve tomar as ações legais e cabíveis e ele.

Final da obra: vistoriar o término da obra e receber o termo de encerramento e arquivar toda a documentação oriunda da reforma.

As etapas para a elaboração do laudo de reforma:

Definições (estudo de viabilidade)

• É muito comum, o proprietário contratar um designer de interiores para projetar os imóveis com o estilo preferido e muitas das vezes surge a necessidade de ampliar um ambiente e fazer outras alterações. Sendo assim, necessário o laudo de reforma;
• Com as mudanças bem definidas, o engenheiro irá estudar a viabilidade técnica da mudança, exemplo: há edifícios que as paredes divisórias também são estruturais.

O Plano de Reforma

• O plano de reforma deve conter memorial descritivo, cronograma, croqui (desenho) informando a parede que será removida ou construída, informações sobre o descarte, entre outros. Deve ter uma linguagem simples e com registro da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) no CREA.

Autorização de Reforma

• Cabe ao síndico analisar o plano de reforma e formalizá-lo através da autorização de reforma, onde autorizará a entrada dos funcionários e recebimento de material;
• O proprietário deve estar ciente das regras de conduta e durante a reforma esse documento será fundamental, sem ele não pode iniciar a obra.

 O Acompanhamento da Reforma

• A fiscalização tem o objetivo de avaliar se a reforma está seguindo o que foi proposto no plano de reforma e se estão atendendo as normas internas do condomínio;
• O sindico pode embargar a obra a qualquer momento se ele encontrar situação de risco iminente para o edifício, moradores e funcionários.

O Encerramento da reforma

• O síndico deve ser informado sobre o término da reforma para vistoriar as condições de finais da obra;
• Irá receber o relatório de término da obra, o qual deve guardar. O plano de reforma dever ser arquivado por pelo menos por 5 anos.

O laudo de reforma tem o objetivo de contribuir com a sociedade evitando novas tragédias, para elaborarmos o plano de reforma, devemos atender as regras do condomínio, a necessidade do proprietário e a viabilidade técnica com harmonia com os vizinhos.

 

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